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    【兩會日記】喻開渝:建議政府加大投入 用好村居法律顧問 解決物業管理問題

    提交者:渝致宣時間:2021年01月26日瀏覽量:2475

    時 間:1月24日,星期天

    天 氣:天氣陰

    記事人:喻開渝(市政協委員、合縱律師事務所高級合伙人、二級律師,致公黨渝中區副主委)

    (喻開渝)

    市政府工作報告提到,2020年市政府主抓的工作中,抓社會民生,織密民生保障網,加強和創新社會治理是其中一個方面的重點。此次我提到的物業管理問題便是民生中的重要組成部分,而由此引發的糾紛也是近年來社會高發的矛盾之一。

    作為一名職業律師,我不僅擔任政府法律顧問給有關部門出謀獻策,也給不少業主、業委會甚至物管企業提供法律咨詢意見;同時,作為一個普通市民,我也曾遇到過相關現實問題。所以,我就此進行了深入調研,提供了一些解決的方案與思路。

    現狀:

    新物管條例出臺,但存在部分落實不到位情況

    2020年5月1日新版《重慶市物業管理條例》(簡稱“新條例”)開始施行。新條例是我市人大歷時一年多,廣泛調研,收集意見、建議數千條,召開數十場座談會,歷經4次審議才得以通過。

    該條例針對我市物業管理中存在的主要問題進行了規定,比如業委會產生難,對物業服務企業監督難等問題,從立法上應該說是切中要害,針對性極強,極具立法智慧。實施大半年以來,各級政府進行了廣泛宣傳,一定程度上緩解了物業管理矛盾。但是,對于小區普通居民來講,在如下部分仍存在落實不到位的問題。

    其一,是業委會成立用時過長,仍然較難。

    新條例對此有三個階段性規定:占業主總人數百分之二十以上的業主,可書面申請召開首次業主大會會議;籌備組應當自成立之日起三十日內組織召開首次籌備工作會議;籌備組應當自成立之日起六個月內組織召開首次業主大會會議。

    但實踐中,業主不配合簽字缺乏約束、個別部門執行不到位等,導致法定時間內無法成立業委會的情況仍較普遍。根據我的了解,不少小區甚至入駐后一年乃至多年,仍無法成立業委會,故也無法通過業委會行使業主應有的權利。

    其二,是部分業主缺乏法律知識,對物業服務理解有誤區。

    相當部分的業主往往以自身利益為出發點,不遵守規定或約定,發生諸如亂搭亂建、高空拋物等事件,極容易與其他業主、業委會發生各種矛盾,甚至認為物業服務企業與自身利益是對立的,以物業服務不滿足要求就拒交物管費,成為當下物業矛盾較為普遍性問題。

    其三,是基層負責處理物業的人員少、經驗有限,管理尺度不一。

    例如街道、鄉鎮以及社區黨組織作為新條例規定的物業管理指導、監督以及領導機構,配套的相關機構、人員遠遠不足,通常街道、鄉鎮沒有單設機構對轄區內的小區進行物業管理指導、監督。多數是將該職能掛靠在其他科室(如規劃建設環??疲┟?。常見的情況是街道負責此事的工作人員在編3人,臨聘1-2人,且都是身兼數職,有時因理解偏差又存在把握的尺度過嚴過細;社區力量相對就更弱,均難以應對轄區內眾多小區物業管理繁雜事務的需求。

    建議:

    政府加大投入,發揮村居法律顧問作用

    那么,如何才能有效化解物業矛盾呢?經過調研,我認為可以從以下三方面著手改進。

    首先是加強針對性宣傳力度,促進業委會在法定時間成立。

    由于業委會無法及時建立等情況,存在信息不對稱的情形,往往很多普通市民并不清楚其中的法律法規。

    所以建議住建委在宣傳方面強化“三個針對性”:第一,階段的針對性:在籌建小區按組建業委會的三個階段進行針對性宣傳;第二,宣傳內容的針對性:由住建委統一制作,分門別類,對業主各種不正確的認識進行歸納總結,從情理法角度、結合司法案例提出解決方案,做到通俗易懂,打消業主擔心個人信息外泄的顧慮,改變業主不配合簽字的態度。同時,制作成立業委會時間表,便于查清環節的問題,接受各方監督;第三,宣傳方式的針對性:對不同態度的業主進行不同方法的宣傳,比如發揮黨員模范作用,利用態度正確的親友進行勸說,發揮業主群的宣傳作用,甚至直接上門做工作。

    同時,可以發揮村居法律顧問作用,作為化解糾紛智囊抓手。

    小區物業管理作為社區自治領域,需要借力專業人士化解問題。引導村(村委會)居(居委會)法律顧問聚焦小區物業自治,為基層治理提供全過程專業法律意見,成為村(居)委會解決基層治理問題的得力智囊。

    村居法律顧問是司法部推行的一項基層法律顧問機制,目前我市早已實現了全覆蓋。所以,可以發揮好顧問律師作為中立和獨立的第三方的優勢,開展法律培訓和宣傳,對業主錯誤認識進行規勸,讓廣大居民認識到物業各參與方的目標是一致的,沒有對立關系,是一榮俱榮、一損俱損的關系。如果化解物業問題需要律師更深入的參與,需要律師更多的時間和精力,政府(街道)還可以通過購買社會服務方式統籌解決。

    更為重要的一點,是加大政府經費投入,組建專門化隊伍。

    物業管理雖然是以居民自治為主,但需要有職能部門參與進來。建議財政部門切實落實新條例第三條第二款“區縣(自治縣)人民政府應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府明確承擔物業管理活動指導和監督職責的工作機構,配備與工作任務相適應的工作人員,落實工作經費”的規定,加快建立一支物業管理專業化隊伍,在各個環節提供有力支持,將新條例的立法智慧落實到位。

    (摘自“上游新聞”,整理:彭光瑞)



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